부동산 지식_ 계약갱신청구권 / 임대차 3법

임대차3법 / 계약갱신청구권 / 전월세신고제 / 전월세 상한제 / 계약갱신청구방법 / 전세계약 / 임대계약

임대차 3법 개정안

몇일 전 집주인으로부터 연락이와 계약 관련 이야기를 나누다 보니 알아둬야 할 법개정 사항이 많이 생겼네요. 

재계약을 앞두고 있는 세입자인데 이렇게 무관심 했었나 하는 반성과 함께 임차인으로서 알아두면 좋을 

임대차3법. 특히 계약갱신청구권에 대하여 정리해 보았습니다. 

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임대차 3법 개정안 요약

1. 전월세신고제  (21년 6월 1일 부터 시행)

   -계약 후 30일 내에 계약 내용 신고.

   -임대인. 임차인에게 신고 의무 부여

2. 전월세 상한제 (20년 7월 31일 부터 시행)

   -계약 갱신 시 임대료 상승폭(5%이내)제한.

   -지방자치단체가 5% 이내 상한 결정시 그에 따름

3. 계약갱신청구권제 (20년 7월 31일 부터 시행)

   -2+2년 보장안 : 세입자 기존 2년 계약이 끝나면 추가로 2년 계약 연장

   -계약 갱신 청구 거부 : 집주인은 물론 직계존속 비속이 주택에 실거주 해야 할 경우

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@국토교통부

1. 전월세 신고제 (21.06.01 시행)

전월세 계약시 관할 지자체에 임대기간, 임대료 등을 신고하는 제도로 임대차 실거래 정보를 취합하여 임차인에게 시의성있는 정보를 제공하기 위함이라 합니다. 

부동산 매매처럼 보증금,임대료를 신고해야 합니다. 주택 임대차 계약시 30일 이내에 관할 시.군.구청에 신고해야 합니다. 허위신고시 과태료 부과.

전월세 신고제가 시행되면, 신고와 확정일자가 부여되며, 임차인은 주민센터에 방문해서 따로 확정일자를 받지않아도 보증금 보호가 가능해 집니다. 부동산 중개인을 통해 계약한 경우 부동산에서 신고하면 됩니다.

2. 전월세 상한제

전월세 갱신 시 기존계약 금액보다 올려받을 수 있는 금액에 상환을 둔다는 법안입니다.

예를 들어 5% 이상 전월세 금액을 올려 받을 수 없게 될 수 있다는 의미로, 임대인의 수익금액에 제한을 두는 

법안 입니다. 

3. 계약 갱신 청구권

계약기간 만기 후 세입자가 원한다면 임대차 기간을 갱신 할 수 있는 법안입니다. 

01) 기간

+임대차 기간이 끝나기 6개월전부터 1개월전까지 청구 가능합니다.

+20년12월10일 이후의 최초로 계약하거나 갱신 할 경우는 관련 개정사항 적용. (1개월전 > 2개월 전까지)

02) 횟수

+1회에 한하여 행사가능하며 2년 보장됩니다.

+법 시행시 잔존 기잔만 있으면 갱신요구 가능합니다.

 : 기존 계약의 연수에 상관없이 1회 2년의 갱신권 부여. 단 계약기간이 1개월 이상 남아 있어야 함.

 (20.12.10 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 2개월이상)

03) 방법

계약이 묵시적으로 갱신된경우에는 갱신청구권을 행사한 것으로 보지 않습니다. 따라서 명확한 의사표시를 한 경우에만 인정되므로 증거를 남겨 두어야 합니다. 계약서를 비롯한 별도의 양식이나 방식은 지정되 있지 않습니다. 

구두, 문자메세지, 이메일 등 방법은 다양하나 분쟁 에방을 위해 내용증명 등 문서화 시키는 것도 좋은 방법입니다.

04) 갱신권 행사시 무조건 2년을 거주해야 하는지?

언제든지 계약 해지를 통지 할 수는 있으나, 임대인이 통지 받은 날 부터 3개월이 지나야 효력이 발생합니다.

(계약해지를 통보하더라도 계약 만료 전이라면 3개월간 임대료 납부해야함.)

05) 임대인이 계약만료 6개월전부터 1개월 전까지 기간에 갱신을 거절하고, 법시행 전에 제3자와 새로운 임대차 계약을 맺은 경우에는 청구권 행사가 불가능합니다.

단. 임대인은 법 시행 이전에 제3자와 계약을 체결했다는 사실을 명시적으로 입증 할 수 있어야 합니다. (계약금 수령 입증, 계약서 등)

06) 임대인이 계약만료 6개월전부터 1개월 전까지 기간에 임차인과 합의를 통해 이미 계약을 갱신한 경우에도, 개정법률(5% 임대료 증액 상한적용)에 따라 청구권 행사 가능합니다.

[국토교통부의 예시 내용]

임차인과 임대인이 2019년 9월 부터 2021년 9월까지 최초 전세계약을 맺었고(1차) 상호 합의하에 2021년 9월 부터 2023년 9월 까지 갱신(2차)을 하면서 임대료를 8% 증액한 경우

​: 임차인은 21년 7월(계약종료 2개월전)에 계약갱신요구건을 행사하여 5% 미만으로 임대료를 조정가능

: 또는 8% 증액한 기존 임대차계약관계를 유지하면서 계약기간 만료시점인 2023년 7월(계약종료 2개월전)에 임대인에게 계약갱신 요권을 행사할 수 있다.

07) 임대인이 요구하면 5%를 무조건 올려주어야 하는가?

5%는 임대료를 증액 할 수 있는 상한 일 뿐이고 그 범위내에서 얼마든디 협의를 통해 임대료를 정할 수 있습니다.

단, 임대료 증액의 상한은 5%로 이하로 하되, 지자체가 지역 임대차 시장 여건 등을 고려하여 조례로 달리 정할 수도 있습니다. 

08) 청구권 행사시 전세 > 월세 전환 가능여부는 임차인의 동의 없이는 불가능 합니다. 

09) 법 시행 이전에 임대인이 바뀌어도, 

기존 임차인이 계약만료 6개월~1개월 전까지 기간에 청구권 행사가 가능 합니다. 

10) 임대인이 계약 갱신을 거절할 수 있는 경우

a. 실거주 목적인 경우

: 본인 또는 직계존비속이 거주하는 목적인 경우

집주인의 자녀와 부모가 대신 살아도 집주인이 실거주한것으로 본다는 뜻입니다.

다만, 배우자 홀로 전입신고하고 살면 집주인 실거주로 인정하지 않는다. 배우자만 분리해 실거주한다고 속일수 있다는 우려 때문입니다.

b. 임차인이 고의로 주택 일부 등을 파손했을 경우

11) 직접 거주 갱신거절에 대한 임차인 손해배상.

임대인이 실 거주를 이유로 임대차 계약 갱신을 거절했음에도, 임차인이 요구한 갱신기간동안 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우 임차인은 손해배상을 받을 수 있습니다.

   

 허위의 갱신 거절시 손해배상액 산정

 ⓐ 임대인과 임차인 간 손해배상 예정액

 ⓑ "ⓐ"가 없는 경우 법정 손해 배상 예정액 중 가장 큰 금액

a. 갱신 거절 당시 월 단위 임대료 (전세금은 전액 월세로 전환. 법정 전환률 4%) 3개월에 해당하는 금액

b 임대인이 새로운 임차인에게 임대하여 얻은 월단위 임대료로 갱신 거절 당시 월단위 임대료의 2년 분에 해당하는 금액

c. 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액