부동산 지식 _ 양도소득세 / 증여세 / 취득세

양도소득세 / 증여세 / 양도세 / 증여세 계산 / 양도소득세 계산 / 증여세율 / 취득세율

양도소득세 / 증여세 / 취득세

지난 계약갱신 청구권을 알아보면서 부동산관련하여 기본적으로 알야 할 내용들이 많다고 느꼈습니다.

정부 정책이 계속 바뀌다 보니 이해하기 어려운 부분이 있지만.. 공부하는 차원에서 주택을 기준으로 양도세와 증여세의 기본적인 사항들을 정리해 보았으며 보다 세부적인 사항은 홈텍스나 국토교통부 등의 정부 사이트를 통해 확인 하면 좋을 것 같습니다. 

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+양도소득세 

누군가에게 자산을 팔거나 유상으로 교환하는 경우를 양도라하며 이 과정에 생기는 금전적인 이익(차익)에 대해 부과하는 세금으로 예를 들어 아파트를 5억 주고 샀다가 10억에 팔면 5억의 이득이 생겼으므로 5억에 대한 세금을 내야 한다. 

기본적으로 1세대* 1주택자에게는 2년이상 보유를 할 경우 거주 목적으로 보고 양도세가 비과세 된다. 단 주택 소재지가 조정대상지역*인 경우에는 2년 이상 거주 요건이 함께 충족되어야 하며 . 다만, 조정대상 지역이라도 2017년 8월 2일 이전 취득한 주택은 2년 거주 조건을 갖추지 않아도 된다.

*1세대란 세대별 주민등록표와 함께 기재되어 있는 가족(부모,배우자,자녀,형제자매 등)으로 구성된 세대를 말하며 배우자와 미혼인 30세 미만의 자녀는 주택을 취득하는 자와 같은 세대별 주민등록표에 기재되어 있지 않더라도 같은 세대로 본다. 

단 30세 미만의 자녀라도 소득이 있고 따로 사는 경우 별도의 세대로 예외를 둔다. 

* 조정대상지역: 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려할 때 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역 등에 대하여 주택법 제63조의2에 의거 국토교통부장관이 지정한 지역을 말한다. 

- (서울) 전 지역

- (경기) 전 지역(일부 지역 제외)
  * 제외된 지역: 파주, 연천, 동두천, 포천, 가평, 양평, 여주, 이천, 용인처인(포곡읍, 모현·백암·양지면, 원삼면 가재월·사암·미평·좌항·두창·맹리), 광주(초월·곤지암읍, 도척·퇴촌·남종·남한산성면), 남양주(화도읍·수동면·조안면), 안성(일죽면, 죽산면 죽산·용설·장계·매산·장릉·장원·두현리, 삼죽면 용월·덕산·율곡·내장·배태리)
- (인천) 전 지역(강화·옹진 제외)
- (지방) 세종(행복도시 예정지역만 지정), 대전, 청주(동 지역, 오창·오송읍만 지정)

- (부산) 해운대, 수영, 동래, 연재,남구

- (대구) 수성구

실거래가 9억원이 넘으면 과세 대상이 되는데 21년 1월 1일 이후 시행되는 개정에 의하면 3년 이상 보유기간과 거주기간을 충족하게 되면 장기보유특별공제에 따라 기간별 면제 혜택이 있으며 10년 이상 보유하고 10년 동안 거주하고 있으면 최대 80%의 세금을 면제해 준다. 

[양도세 계산]

1.양도가액(팔았을때가격) - 취득가액(구입했을때가격) - 필요경비(중개수수료, 법무사비용 등) = 양도차익

*양도가액과 취득가액은 실지거래가격을 활용하여 적용하는 것이 원칙으로 만약 양도가액을 기준시가로 따르게 된다면 취득가액도 따라서 기준시가로 적용.

2.양도차익 - 장기보유특별공제(보유년수에 따라 공제) = 양도소득금액

*장기보유특별공제: 보유기간에 따른 물가상승율을 감안하여 세금부담을 덜어주기 위해 만든 제도로 토지/건축물 조합원 입주권으로써 3년이상 보유 시 적용.

3.양도소득금액 - 양도소득기본공제(연 250만원 공제) = 양도소득과세표준 (세율을 부과하기위한 기준)

*보유기간에 상관없이 양도소득이 발생하는 사람에 대하여 연 250만원을 각각 공제해주는 형식. 만약 부부가 공동명의로 주택을 소유하고 있다면 부부가 각각 250만원씩 공제를 받을 수 있음.

4.양도소득과세표준 x 세율(자산별 과세표준에 따라 10~70%) = 양도소득산출세액

*양도소득세 기본세율 

 과세표준금액에 해당되는 최고세율만 곱한 뒤 누진공제액(세금을 쉽게 계산하기위해 활용되는 값)을 차감.

@ 1200만원 이하 x 6% (누진공제 해당없음)

@ 1200~4600만원 이하 x 15% - 108만원(누진공제액)

@ 4600~8800만원 이하 x 24% - 522만원(누진공제액)

@ 8800~1억5천만원이하 x 35% - 1490만원(누진공제액)

@ 1억5000~3억원 이하 x 38% - 1940만원(누진공제액)

@ 3억~5억원이하 x 40% - 2540만원(누진공제액)

@ 5억원 초과 x 42% - 3540만원(누진공제액)

*양도소득세 세율 

@ 1년미만보유 _ 주택 및 조합원입주권 : 40%, > 2021년 6월 1일 이후 : 70%

@ 2년미만보유 _ 주택 및 조합원입주권: 기본세율(양도소득과세표준에 따른 세율) > 2021년 6월 1일 이후 : 60%

@ 2년이상보유 _ 주택 및 조합원입주권: 기본세율(양도소득과세표준에 따른 세율) > 2021년 6월 1일 이후 : 기본세율

@ 조정대상지역 내 분양권 _ 50% > 2021년 6월 1일 이후 : 분양권 1년 미만 : 70% / 2년 : 60%

*조정대상지역 내 2주택자는 10%가 추가되고 조정대상지역 내 3주택자는 20%가 추가.

 > 2021년 6월 1일 이후 : 2주택은 20%, 3주택이상은 30%로 인상

5.양도소득산출세액 - 세액감면 = 양도소득결정세액 (납부세액)

6.양도소득결정세액 - 기납부세액(수시부과세액, 예정신고산출세액, 기타 감면세액)

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+증여세 

현금이나 부동산, 무형의 재산인 권리, 재산가치 증가분을 포함하여 무상으로 양도하였을 경우에 받은자가 부과하는 세금으로 사망하면서 자산을 물려주는 것이 상속이라면 증여는 살아있을 때 자산을 부인, 자녀, 부모, 친척에게 물려주는 것으로 증여하는 자산의 크기에 따라 증여세가 발생한다. 

증여세는 증여가액(증여하는 금액, 아파트 시세)에 공제금액을 제한 과세표준에 증여세율을 곱해서 계산한다.

증 여 세 = 과세표준 x 증여세율 - 누진공제액

*과세표준 = 증여가액 - 공제금액  /  증여세율 : 10~50%  / 공제금액 : 6억~1000만원

*증여자와 수증자의 관계에 따른 공제금액

@ 배우자 > 배우자 : 6억원

@ 부모 > 성년자녀 : 5000만원 / 미성년자녀 : 2000만원

@ 자녀 > 부모 : 5000만원

@ 기타친족 > 기타친족 : 1000만원

*과세표준에 따른 세율과 누진공제액

@ 01억원이하 : 10% : 누진공제액 없음

@ 05억원이하 : 20% : 누진공제액 1000만원

@ 10억원이하 : 30% : 누진공제액 6000만원

@ 30억원이하 : 40% : 누진공제액 1억6000만원

@ 30억원초과 : 50% : 누진공제액 4억6000만원

ex) 부모가 성년 자녀에게 4억을 증여 할 경우

  (증여가액 : 4억 - 공제금액 : 5000만원) x 증여세율 : 20% - 누진공제 : 1000만원 = 6000만원

증여세는 증여일로부터 소급해서 10년안에 같은 사람한테 받은 재산을 합산하는데 증여자가 직계존속인 경우 같은 증여자로 본다. 

예를 들어 배우자에게 6년전 3억을 증여 했고, 최근 7억을 추가로 증여한다면 추가로 증여하는 4억원은 증여세가 과세가 된다.

자산이 많다면 10년에 한 번씩 공제금액에 맞춰 증여해주는 것도 좋은 절세가 될 수 있다.

단, 공동명의에 따라 증여세가 달라 질 수 있으니 계산해보고 절감안을 찾는 것도 좋은 방법이다.

증여세 신고기간은 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월 이내로 기간내 신고 납부 하면 세액의 3%를 공제 한다.

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+취득세

부동산을 취득한 경우 납부하는 지방세로서 취득한 날로부터 60일이내에 관할구청에 신고 납부해야 하며

세액 신고 및 납부를 불이행하였을 경우, 가산세 또는 증가산세를 징수한다.

출처_관악구

조정대상지역은 2주택부터 8%, 3주택 이상은 12%의 취득세율이 적용된다. 다만 조정대상지역에서 일시적 2주택 비과세는, 우선 1~3%의 취득세율을 먼저 적용하며 기존 주택을 일시적 2주택 비과세 기간에 맞춰 적절하게 매도를 하지 않으면 8%의 취득세율을 적용하게 된다.(가산세 포함).

비조정대상지역의 경우에는 2주택까지는 1~3%이며 3주택 8%, 4주택 이상부터 12%의 취득세율이 적용된다. 

증여를 통한 취득의 경우 3억 원 이상의 주택을 증여로 취득할 경우 12%의 취득세를 부담해야 한다. 그 외의 경우는 종전과 동일하며 1세대 1주택자가 소유주택을 배우자, 직계존비속 등에게 증여한 경우라면  3.5%의 취득세만 부담하면 된다.

단 7·10 대책 이전에 계약을 하였다면 종전 규정이 적용되고 다만 계약 사실을 객관적인 자료 등을 통해 입증해야 하는데 부동산 실거래 자료, 계약금을 이체한 금융거래 내역, 시행사와의 분양계약 확인서 등이 있다.